信托基金成房地产资金新来源
来源：云南信息报 发布时间：2012-12-26
在国家楼市宏观调控政策下，各地对房地产行业出台了限购乃至限价等措施，银行也对房地产企业贷款收紧，通过信托公司发行项目成了房地产公司的选择。在现实的操作中，部分房地产信托项目在即将到期时，通过发行新的信托项目予以“借新钱还旧钱”而延续，但在房地产信托也逐步收紧的当下，这些房地产信托项目暗藏的兑付风险也逐渐显露出来。
在房地产信托兑付风险不断暴露的背后，是房地产基金变得炙手可热，大批基金如雨后春笋般蓬勃兴起。虽然品牌缺失、经验不足、募资难等一系列问题困扰着房地产行业，坊间对房地产基金的质疑也从未间断，但是出于阵痛期的房地产基金行业已经成为一个不可忽略的力量茁壮成长。而目前在发的信托项目中，房地产信托的预期收益率依然高居榜首，在四季度以来的信托项目预期收益率普遍收低的情况下，依然普遍保持在10%左右。
新渠道 “风光”与“挑战”并存
目前，更多以地产起家的企业，对资金的渴求程度与日俱增。“在银行信贷收紧和银信合作受限的情况下，企业转而通过信托渠道融资，以借壳的形式将资金投资到实体领域的房地产信托产品在一定程度上进行‘伪贷款’。”北京一信托项目经理告诉记者。
2010年以来，央行已累计加息四次，十次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。相关资金显示，2012年1~8月份，房地产开发企业本年资金来源59714亿元，同比增长9.1%，从8月份单月数据来看，房地产开发企业单月资金来源8881.86亿元，同比上升29%。
上述项目经理告诉记者，目前房企获取资金一个具体的操作方式是：A公司是房地产企业，B公司是一家环保企业，A公司需要一笔5亿元的资金。经过投资公司或者信托公司的操作做成一笔账为B公司有一笔5亿元的欠款是来自于A公司，然后将这个账款做成应收账款。然后将这一账款进行打包做成信托计划进行融资。
“房地产基金可以大规模迅速发展的原因在于在房地产的发展中，房地产商拿地阶段不允许有银行介入，这使得房地产基金在过去两三年当中获得相当多的发展机会。”一投资公司的负责人介绍。不过，哪怕在2010年，房地产基金风光的背后，也面临诸多挑战。房地产基金投资方式不够多元、退出难、客户快进快出心态突出等特点。此外，由于房地产基金市场发展的历史较短，形成了鱼龙混杂的局面。房地产私募的回报和退出是让人十分纠结的过程，在房地产私募回报时间上，需要一系列的核心技术对投资的项目选择、判断、投资、执行、监督、退出等。况且，如何运营、选择退出机制，也是房地产私募基金需要面对的关键问题。但是，一些熟悉房地产商和私募基金的人士都认为，由于宏观调控政策要保持连续性和持续性，同时控制物价、房价上涨的压力依然很大，这将给房地产基金以及房地产开发企业、财富管理机构三方的合作带来很大的发展空间。
新模式 房地产私募基金规模翻倍
据了解，目前房地产私募基金的发展模式主要有三类：一是地产项目开发和基金管理相结合，比如铁狮门、星浩资本，复地共赢资本也属于这一类；二是只有基金管理，没有开发业务，比如黑石基金，它们一般只是买楼卖楼，不会参与开发；三是以开发业务为主，它们一般绑定金融机构发行信托或者私募，只投资自己旗下的项目，比如保利、佳兆业等。
记者也注意到，住建部政策研究中心今年年初发布的研究报告显示，2011年人民币房地产私募基金总规模已达千亿。从2010年出现房地产基金以来，仅仅一年时间已经涌现数百家地产基金管理公司，而今年地产基金公司规模大都实现翻倍，除存量之外，今年又有大量的新进入者，所以行业规模至少翻倍，房地产基金的规模不断扩大。
据了解，目前房地产私募基金一般收益率为15%左右，这一收益已经超过了房地产信托的收益。虽然房企的利润率普遍在下降，但是，房地产基金依旧能够保持住较高的收益。不少房地产基金都自建渠道，然后通过第三方财富管理机构来进行发行。
